Notarial Liability in Apartment Pre-Sale and Purchase Agreements: Consumer Protection and Legal Certainty
Abstract
Apartment Sale and Purchase Binding Agreements (PPJB) drafted by notaries are frequently executed without satisfying the prerequisites stipulated under Article 43 of Law No. 20 of 2011 on Flats (Apartment Law), which requires certainty of land status, Building Construction Permit (IMB), infrastructure availability, and a minimum construction completion of 20% prior to marketing. This normative juridical research analyses legal certainty and consumer protection in the execution of apartment PPJBs drafted by notaries, employing statutory, conceptual, and case approaches. The study finds that notaries bear an implicit obligation to verify the fulfilment of legal prerequisites as a consequence of the due diligence principle enshrined in Article 16 paragraph (1) letter (a) of the Notary Profession Law (UUJN). Notarial negligence gives rise to civil, administrative, criminal, and moral-ethical liability. Furthermore, the existing consumer protection legal framework does not provide adequate substantive protection owing to weak supervision, deficient sanction enforcement, and inadequate recovery mechanisms. The study recommends a comprehensive legal reconstruction encompassing: the establishment of a marketability certification system, explicit affirmation of notarial verification obligations within the UUJN, strengthened sanctions for developers, the creation of a consumer protection guarantee fund for the property sector, and enhanced institutional capacity of the Consumer Dispute Settlement Agency (BPSK) and courts in handling property consumer disputes.
Keywords
Full Text:
PDFReferences
Cahyaningrum, D. (2023, Januari-Februari). Perlindungan Konsumen Perumahan. Retrieved from Berkas.dpr.go.id: https://berkas.dpr.go.id/pusaka/files/isu_sepekan/Isu%20Sepekan---V-PUSLIT-Januari-2023-191.pdf
Dewi Iryani, A. F. (2025, juni 1). Kepastian Hukum Kepailitan Terhadap Pembeli Unit Apartemen Yang Beriktikad Baik. Jurnal Hukum Ekonomi Syariah, 7, 456-466.
Dennia Gracia Angelica, M. H. (2025, Desember). Optimalisasi Peran Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Dalam Mediasi Sengketa Wanprestasi PPJB: Tantangan dan Solusi Pasca Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Collegium studiosum journal, 8(2), 549-555.
Emiliana, N. (2026, Januari 15). Bedah Pengaduan Konsumen 2025: 365 Hari Pengaduan Konsumen, Menulis Ulang Regulasi dan Kebijakan Korporasi Yang Inklusif dan Berkeadilan. Retrieved Februari 2026, from Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia: https://ylki.or.id/bedah-pengaduan-konsumen-2025-365-hari-pengaduan-konsumen-menulis-ulang-regulasi-dan-kebijakan-korporasi-yang-inklusif-dan-berkeadilan/
Paskadwi, B. M. (2022). Peran Dan T an Dan Tanggung Jawab Notaris T anggung Jawab Notaris Terkait P erkait Pengenalan engenalan Penghadap Ser enghadap Serta Akibat Hukum A ta Akibat Hukum Atas Pembuatan Akta A embuatan Akta Autentik utentik Oleh Notaris (Studi Putusan Pengadilan. Indonesian Notary, 4(1), 567-589.
Daffa Arya Prayoga, J. A. (2023). Perlindungan Hukum Terhadap Hak Warga Negara Dengan Berlakunya Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2019 Tentang Pengelolaan Sumber Daya Nasional. Jurnal Demokrasi dan Ketahanan Nasional, 2(2), 188-200.
Gustav Radbruch. (1950). The Legal Philosophies of Lask, Radbruch, and Dabin. (K. Wilk, Ed.) Harvard University Press.
Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Indonesia. (2014). Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
Indonesia. (2023). Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Cipta Kerja .
Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman .
Kristiyanti, C. T. (2008). Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta: Sinar Grafika.
Marzuki, P. M. (2005). Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana.
R. Subekti, T. (1996). Kitab undang-undang hukum perdata. Jakarta: Pradnya Paramita.
Rafi Erdian Wibowo, G. D. (2024, juni 13). Perlindungan Hukum Konsumen atas Penjualan Properti Menggunakan Sistem Pre Project Selling. UNES LAW REVIEW, 6(4), 10242-19253.
Rizky, M. (2023, Juli 19). Duh! Pengaduan di Sektor Perumahan Masih Tinggi, Ini Kasusnya Baca artikel CNBC Indonesia "Duh! Pengaduan di Sektor Perumahan Masih Tinggi, Ini Kasusnya" selengkapnya di sini: https://www.cnbcindonesia.com/news/20230719152207-4-455644/duh-pengaduan-di-se. Retrieved from CNBC Indonesia: https://www.cnbcindonesia.com/news/20230719152207-4-455644/duh-pengaduan-di-sektor-perumahan-masih-tinggi-ini-kasusnya
Rahardjo, S. (2014). Ilmu Hukum. Bandung: Citra Aditya Bakti,.
Pound, R. (1922). An Introduction to the Philosophy of Law. Yale University Press.
Stenley Pranata Kurnia Putra, M. A. (2025). Tanggung Gugat Notaris Atas Pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun yang tidak Memenuhi Persyaratan (Vol. 5). Jakarta: Dinasti Review.
Suwardi. (2026, Januari). Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Apartemen Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan Pengembang Properti. Sain Mikum, 3(1), 78-87.
Sri Agustini, M. (2026, Januari 3). Efektivitas Peran Bpsk dalam Penyelesaian Sengketa Konsumen Ditinjau Dari Daya Ikat Putusan. Ensiklopedia of Journal, 8(2), 204-209.
Sutedi, A. (2010). Hukum Rumah Susun & Apartemen. Jakarta, Indonesia: Sinar Grafika.
Subekti. (2005). Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa.
Singapura. (2020). Housing Developers (Control and Licensing) Act 1965.
(n.d.).
DOI: http://dx.doi.org/10.30659/akta.v13i2.51798
Refbacks
- There are currently no refbacks.
Jurnal Akta has been indexed by:
Editorial Office: Jurnal Akta Room 2nd Floor Imam As Syafei Building Faculty of Law Universitas Islam Sultan Agung. Jln. Kaligawe KM. 4, Semarang City, Central Java, Indonesia.