Application of the Bona Fide Principle in the Implementation of the Binding Sale and Purchase Agreement Related to the Seller’s Absence Before the Notary-PPAT
Abstract
The Sale and Purchase Agreement (in Indonesian Version: Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)) is a crucial foundation before the formation of the Akta Jual Beli (AJB). However, in practice, serious obstacles often arise when the seller is unable to be present before the Notary-PPAT. This phenomenon not only hinders administrative processes but also potentially undermines the validity of the deed, increases the risk of breach of contract, and weakens the legal protection that the buyer should receive. In this complex situation, the principle of bona fide (itikad baik) becomes a fundamental pillar that demands honesty, transparency, and compliance with legal obligations from all parties involved. This study uses a doctrinal method to analyze legislation, legal doctrines, and evaluate how court decisions (case studies of Decision Number 28/Pdt/2022/PT SMG, Decision Number 20/Pdt.G/2023/PN.Tgt, and Decision Number 36/PDT/2020/PT.Smg) refer to the principle of bona fide in cases of seller absence in PPJB, and to what extent these decisions can serve as a basis or consideration in choosing dispute resolution mechanisms (litigation, mediation, or arbitration). In-depth analysis shows that judicial bodies consistently emphasize the importance of the principle of bona fide and deed formality. The main results of the analysis indicate that these decisions, by reinforcing the validity of the deed or highlighting violations of good faith, implicitly and explicitly encourage the parties to consider alternative dispute resolution methods such as mediation or arbitration as faster, more efficient efforts that potentially maintain good relations, while striving to reach agreements reflecting the principle of bona fide for legal certainty.
Keywords
Full Text:
PDFReferences
Journals:
Amasangsa, I. M. A. D., & Priyanto, I. M. D. (n.d.). Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam transaksi peralihan hak atas tanah. OJS UNUD.
Anggraini, D. (2022). Penyelesaian sengketa jual beli tanah melalui arbitrase. Jurnal Arbitrase dan Hukum, 7(2).
Arifin, M. (2020). Membangun konsep ideal penerapan asas iktikad baik dalam hukum perjanjian. Jurnal Ius Constituendum, 5(1), 23.
Arimbi, S. (2022). Analisis yuridis permasalahan pembuatan akta otentik oleh notaris/PPAT (analisis terhadap Putusan Nomor 210/Pid.B/2018/Pn.Smg). TARIUS, 15(1).
Azislamadjido. (2022). Penyelesaian sengketa bisnis melalui arbitrase sebagai mekanisme alternative dispute resolution. Jurnal Azislamadjido, 8(2).
Azizah, N. (2024). Problematika peralihan hak atas tanah atas dasar jual beli di bawah tangan pada sertifikat hak milik nomor 1194 di Kelurahan Sidoserjo Kota Surabaya. Judiciary Jurnal Hukum dan Keadilan, 13(1).
Dewi, L. (2023). Peran notaris dalam penyelesaian sengketa jual beli tanah. Jurnal Notariat, 5(1).
Dwika, I. M. A. G. (2022). Akibat hukum terhadap akta notaris yang tidak dibicarakan dan ditandatangani oleh klien secara bersama-sama berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014. enaJurnal Unsrat, 12(1).
Firman, H. (2023). Perlindungan hukum terhadap jual beli tanah yang dilakukan dengan itikad baik. Unes Law Review, 6(2).
Haryani, D. (2021). Akibat hukum terhadap akta perjanjian jual beli yang dinyatakan prematur berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 580 K/Pdt/2017. Indonesian Notary, 3, 56–65.
Huala, A. (2024). Prinsip itikad baik (good faith) dalam hukum kontrak. BANI Arbitration and Law Journal, 1(1).
Hutama, K. (2023). Tanggung jawab notaris terhadap akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang tidak sesuai dengan harga sebenarnya. AlManhaj: Jurnal Hukum dan Pranata Sosial Hukum, 5(1), 875–882.
Justi, K. (2021). Pembuatan Akta Jual Beli tanpa kehadiran para pihak dan saksi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (studi putusan Pengadilan Tinggi Bandung Nomor 633/Pdt/2019/Pt. Bdg). Indonesian Notary, 3, Article 47.
Khalid, A. (2023). Analisis itikad baik sebagai asas hukum perjanjian. Jurnal Legal Reasoning, 5(2), 109–122.
Kusumawardhani, S. A. A. (2022). Tindakan notaris-PPAT dalam menangani perjanjian peralihan hak atas tanah yang berpotensi konflik. Jurnal Komunikasi Hukum, 8(2).
Marlina, R. (2021). Sengketa jual beli tanah dan penyelesaiannya. Jurnal Hukum dan Masyarakat, 10(2).
Nurfitrah, M. R. E. (2025). Perspektif Undang-Undang Perlindungan Konsumen terhadap asas itikad baik dalam hukum perjanjian. Atlarev, 5(1).
Nurwinda, A. (2023). Akibat hukum pembatalan akta notaris oleh pengadilan. Jurnal Education and Development, 11(1), 246–249.
Nopriyadi, R. (2022). Penerapan asas itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian jual beli tanah. CONSENSUS: Jurnal Ilmu Hukum, 1(2), 43–46.
Prawira, G. B. G., Nugraha, Y. P., & Sugiarto, A. (2023). Kedudukan hukum akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam transaksi jual beli tanah. Jurnal Education and Development IPTS, 11(1), 272
Putri, V. (2021). Pertanggungjawaban notaris terhadap akta yang batal demi hukum (studi putusan Pengadilan Negeri Mamuju No. 09/Pdt.G/2016/Pn. Mam). Indonesian Notary, 3(4).
Rahmadani, N. P., & Putra, M. F. M. (2023). Implikasi hukum ketidakhadiran dan ketidaksesuaian identitas saksi dalam akta autentik notaris. Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora dan Politik, 5(5), 175–185.
Sari, Y. (2022). Penyelesaian sengketa tanah melalui mediasi. Jurnal Ilmu Hukum, 14(2), 115–127.
Sukma, S. (2025). Tinjauan yuridis pertanggungjawaban jabatan notaris terhadap pembuatan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dan kuasa menjual (SKM) menurut peraturan perundang-undangan No.2 Tahun 2014 (studi kasus 54/Pdt.G/2020/Pn). POSTULAT Journal of Law, 3(1), 18–24.
Tanoto, D. (2022). Perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik atas jual beli hak atas tanah. Jurnal Kertha Semaya, 10(7), 1650–1662.
Wulandari, R. (2025). Kepastian hukum kedudukan Akta Jual Beli (AJB) sebagai akta otentik. Ranah Research Journal, 7(2).
Winandra, M. (2021). Analisis Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanah dapat menjadi Akta Jual Beli tanpa kehadiran penjual (studi kasus: Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor 1292/Pn.Sby). Jurnal Hukum Adigama, 4(2).
Yolanda, B. (2022). Kepastian hukum terhadap Akta Jual Beli tanah yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah di luar daerah kerjanya. Case Law Journal, 5(1), 67–75.
Yustitia. (2021). Mediasi sebagai alternatif penyelesaian sengketa bisnis di Indonesia. Jurnal Yustitia, 10(1).
Books:
Adjie, H. (2008). Sanksi perdata dan administratif terhadap notaris sebagai pejabat publik. Bandung: Refika Aditama.
Khairandy, R. (2017). Itikad baik dalam kontrak di berbagai sistem hukum. Jakarta: FHUII.
Soekanto, S., & Mamudji, S. (2011). Penelitian hukum normatif: Suatu tinjauan singkat. Jakarta: Rajawali Press.
Widiarty, W. S. (2024). Buku ajar metode penelitian hukum. Yogyakarta: Publika Global Media.
Regulation:
Civil Code (Burgerlijk Wetboek), Article 1320.
Law No. 30 of 1999 concerning Arbitration and Alternative Dispute Resolution.
Law No. 2 of 2014 concerning Amendments to Law No. 30 of 2004 concerning the Position of Notary Public, Article 15 paragraph (1).
Law No. 2 of 2014 concerning Amendments to Law No. 30 of 2004 concerning the Position of Notary (UUJN), Article 16 paragraph (1) letter m.
Government Regulation Number 24 of 1997 concerning Land Registration, Article 37 paragraph (1) and Article 38 paragraph (1).
Government Regulation Number 37 of 1998 concerning Regulations on the Position of Land Deed Officials, Article 2.
Supreme Court Regulation Number 1 of 2016 concerning Mediation Procedures in Court, State Gazette of the Republic of Indonesia 2016 Number 225.
Decision Number 20/Pdt.G/2023/PN Tgt. Tulungagung District Court, June 14, 2023.
Decision Number 36/PDT/2020/PT SMG. Semarang High Court, May 4, 2020.
Decision Number 281/Pdt/2022/PT SMG. Semarang High Court, August 15, 2022.
DOI: https://dx.doi.org/10.30659/akta.v12i4.48899
Refbacks
- There are currently no refbacks.
Copyright (c) 2025 JURNAL AKTA
License URL: https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0
Jurnal Akta has been indexed by:
Editorial Office: Jurnal Akta Room 2nd Floor Imam As Syafei Building Faculty of Law Universitas Islam Sultan Agung. Jln. Kaligawe KM. 4, Semarang City, Central Java, Indonesia. Phone +62 24 6583584 Fax +62 24 6582455
Email: jurnalakta@unissula.ac.id