Regulating Pre-Project Sales of Strata Title Housing: Strengthening Consumer Protection and Legal Certainty in Indonesia

Andi Arif Wijaya, Tumanggor Tumanggor, Dhaniswara K. Harjono, Hulman Panjaitan

Abstract


This article examines how Indonesian law regulates pre-project sales of strata title housing units when the underlying land rights have not yet been fully secured. It analyzes whether the current contractual and regulatory framework provides adequate consumer protection and legal certainty, while proposing a more balanced model aligned with Indonesia’s welfare-state commitment. Using normative legal research with statute and conceptual approaches, supported by case-based illustrations, the study reviews the interaction between the Civil Code, the Law on Consumer Protection, the Law on Housing and Settlement Areas, the Law on Apartment Units, and implementing regulations governing Preliminary Sale and Purchase Agreement (Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB). The findings show that widespread reliance on PPJB despite unresolved land status and permits places disproportionate risks on consumers. Standard-form clauses drafted unilaterally by developers often undermine good faith, balance, and legal certainty, while supervisory and enforcement mechanisms remain weak. The results provide practical guidance for policymakers, regulators, and notaries/PPAT in tightening pre-project sales requirements, standardizing PPJB clauses, and improving disclosure and remedies.

Keywords


Consumer Protection; Legal Certainty; Pre-Project Sales; Strata Title Housing; Welfare State.

Full Text:

PDF

References


Alvesaldy, Arya. “Pertanggungjawaban Penyedia Jasa Konstruksi yang Melakukan Tindakan Wanprestasi terhadap Konsumen.” Jurnal Kontekstualisasi Hukum dan Masyarakat 6, no. 3 (2025).

Alvita, Arini. “Kepastian Hukum Bagi Konsumen Atas Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun.” Indonesian Notary 3, no. 1 (2021): 9.

Apriandini, Dian, and Amad Sudiro. “Kekuatan hukum perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lunas yang belum mendapatkan pemecahan sertipikat dari developer yang dipailitkan.” Binamulia Hukum 12, no. 1 (2023): 57-64.

Azka, Nadhifah Thufailah, and Budi Hermono. “Tinjauan Yuridis Objek Pada Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) Apartemen yang Ditawarkan dengan Sistem Pre Project Selling.” Novum: Jurnal Hukum 9, no. 03 (2022): 151-160.

Badri, Syaiful, Pristika Handayani, and Tri Anugrah Rizki. “Ganti rugi terhadap perbuatan melawan hukum dan wanprestasi dalam sistem hukum perdata.” Jurnal USM Law Review 7, no. 2 (2024): 974-985.

Bungangu, Stifer. “Tinjauan Yuridis Atas Kepemilikan Rumah Susun Menurut Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011.” Lex Privatum 5, no. 3 (2017): 156539.

Dalimunthe, Siti Nurul Intan Sari, and Wardani Rizkianti. “Jual beli apartemen kepada pihak ketiga atas dasar perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).” ADIL: Jurnal Hukum 11, no. 1 (2020).

Dinata, Agus Prayudha, Khalimi Khalimi, and Marni Emmy Mustafa. “Kepastian Hukum Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) dengan Cara Arbitrase.” Blantika: Multidisciplinary Journal 3, no. 4 (2025): 612-627.

Dirgantara, Mahardika, Maman Sudirman, and Benny Djaja. “Kedudukan Akta Notaris dalam Pengalihan Hak Hunian Perumahan yang Masih dalam Proses Pembangunan (Pre-Project Selling).” Paradigma: Jurnal Filsafat, Sains, Teknologi, dan Sosial Budaya 31, no. 2 (2025): 725-734.

Fathammubina, Rohendra. “Perlindungan Hukum Terhadap Pemutusan Hubungan Kerja Sepihak Bagi Pekerja.” Jurnal Ilmiah Hukum DE'JURE: Kajian Ilmiah Hukum 3, no. 1 (2018): 108-130.

Febriani, Ayu Fitria. “Kebijakan Kepemilikan Rumah Susun di Indonesia.” Lentera Hukum 6 (2019): 17.

Gunadi, Fitriana. “Upah Proses Dalam Pemutusan Hubungan Kerja.” Jurnal Hukum & Pembangunan 50, no. 4 (2021): 858-878.

Halim, Arivan. “Kedudukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang Dibuat Pengembang Dalam Pre Project Selling.” Justice Voice 1, no. 2 (2022): 53-69.

Hamonangan, Alusianto, Mhd Taufiqurrahman, and Rosma Mediana Pasaribu. “Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dalam transaksi peralihan hak atas tanah dan atau bangunan.” Jurnal Rectum: Tinjauan Yuridis Penanganan Tindak Pidana 3, no. 2 (2021): 239-255.

Haq, Miftahul, and Dedy Felandry. “Prinsip strict liability pelaku usaha dalam rangka mewujudkan asas keadilan dan kepastian hukum bagi konsumen berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.” Jotika Research in Business Law 3, no. 2 (2024): 86-96.

Hulu, Arianto, AA Laksmi Sagung Dewi Ni, and Made Sukaryati Karma. “Peran Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) dalam Penyelesaian Sengketa Konsumen (Studi Kasus: Putusan BPSK Badung No. 01/AP/BPSK/IV/2016).” Jurnal Preferensi Hukum 1, no. 2 (2020): 28-32.

Karami, Muhammad Utama, and Mohamad Fajri Mekka Putra. “Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun Yang Dibuat Oleh Notaris Akibat Wanprestasi.” Palar (Pakuan Law review) 9, no. 4 (2024): 29-40.

Kerti, N. R. M., and Renti Maharaini. “Implementasi Undang-undang nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun dalam Perspektif Hukum Perlindungan Konsumen.” Jurnal Legislasi Indonesia 15, no. 2 (2018): 42.

Lahilote, Hasyim Sofyan. “Tanggung Jawab Developer Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Perumahan Dalam Perspektif Hukum Perlindungan Konsumen.” Jurnal Ilmiah Al-Syir'ah 7, no. 1 (2016).

Manik, Windi, Janus Sidabalok, and Yohanes Suhardin. “Peranan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (Bpsk) Sebagai Lembaga Penyelesaian Sengketa Alternatif Dengan Cara Arbitrase Di Kota Medan.” Fiat Iustitia: Jurnal Hukum (2024): 85-99.

Marbun, Liza Dameria, Budiman Ginting, and Detania Sukarja. “Tanggung Jawab Hukum Pengembang Rumah Susun Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanpa Sertifikat Laik Fungsi Kepada Konsumen Berdasarkan Hukum Positif Indonesia.” Recht Studiosum Law Review 2, no. 2 (2023): 63-80.

Nurwulan, Pandam. “Aspek Hukum Transaksi Jual Beli Rumah Susun/Apartemen Di Daerah Istimewa Yogyakarta Kaitannya Dengan Peran Notaris-Ppat.” Jurnal Hukum Ius Quia Iustum 22, no. 4 (2015): 674-697.

Palar, Vicky Caesar Elang, and Mohamad Fajri Mekka. “Wanprestasi Terhadap Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Rumah Susun yang Dibuat oleh Notaris.” AL-MANHAJ: Jurnal Hukum Dan Pranata Sosial Islam 5, no. 1 (2023): 35-48.

Palenewen, James Yoseph. “Penyelesaian Sengketa Pemilikan Dan Pemanfaatan Rumah Susun Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.” Jurnal Hukum Ius Publicum 1, no. I (2020): 56-68.

Paramadani, Salsabila Putri, Betty Rubiati, and Agus Suwandono. “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Rumah Susun Bukan Hunian (Non-Hunian) Ditinjau Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen dan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.” ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan 4, no. 1 (2020): 18-35.

Prameswari, Karina, and Emi Puasa Handayani. “Pengaturan Pemutusan Hubungan Kerja Antara Karyawan Dengan Perusahaan.” Mizan: Jurnal Ilmu Hukum 7, no. 1 (2020): 99-112.

Prawira, Gusti Bagus Gilang, Yosafat Prasetya Nugraha, and Agus Sugiarto. “Kedudukan hukum akta perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dalam transaksi jual beli tanah.” Jurnal Education and Development 11, no. 1 (2023): 270-274.

Rahman, Arief, Wiwiek Wahyuningsih, Shinta Andriyani, and Diman Ade Mulada. “Analisis hukum kekuatan mengikat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) tanah.” Jurnal Fundamental Justice 6, no. 1 (2025): 101-116.

Razzak, Muhammad Dheyu, Arief Wibisono, and Achmad Fitrian. “Perlindungan Hukum Tenaga Kerja Terhadap Pemutusan Hubungan Kerja Disebabkan Menolak Mutasi.” Perfecto: Jurnal Ilmu Hukum 1, no. 2 (2023): 83-92.

Rosaria, Josefa Namida, and Devi Siti Hamzah Marpaung. “Efektivitas Penyelesaian Sengketa Konsumen Oleh Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) Melalui Mediasi Dan Arbitrase.” Jurnal Justitia: Jurnal Ilmu Hukum dan Humaniora 9, no. 3 (2022): 1180-1188.

Salim, Natalia, and Endang Pandamdari. “Tanggung Jawab Developer Terhadap Konsumen Akibat Wanprestasi Dalam Penyerahan Unit Apartemen Pluit Sea View Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.” Jurnal Hukum Adigama 2, no. 2 (2019): 1310-1334.

Saputra, Athalia. “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun Terkait Hak Kepemilikan.” Arena Hukum 13, no. 1 (2020): 117-134.

Saraswita, Diah Ayu. “Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dalam Praktik Pre Project Selling.” Jurnal Media Hukum Dan Peradilan 5, no. 2 (2019): 223-229.

Sinaga, Niru Anita, and Nunuk Sulisrudatin. “Pelaksanaan perlindungan konsumen di Indonesia.” Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara 5, no. 2 (2015).

Siregar, Sutan Pinayungan. “Kepastian hukum perlindungan konsumen sesuai dengan ketentuan undang-undang perlindungan konsumen.” Journal of Law, Administration, and Social Science 4, no. 2 (2024): 228-233.

Suparji, Suparji, and Akbar Pandu Pratamalistya. “Kredit Pemilikan Rumah Dalam Perspektif Hukum Perlindungan Konsumen.” Jurnal Magister Ilmu Hukum 5, no. 1 (2020): 1-12.

Supyan, Ina Budhiarti. “Perlindungan Hukum Bagi Penghuni Satuan Rumah Susun di Bidang Pengelolaan Rumah Susun di Bandung dihubungkan dengan Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun.” Jurnal Wawasan Hukum 34, no. 1 (2016): 88.

Suryoutomo, Markus, Mohammad Solekhan, and Sri Murni. “Tanggung Jawab Perdata dalam Kasus Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum.” Jurnal Kolaboratif Sains 8, no. 4 (2025): 2018-2023.

Tampubolon, Wahyu Simon. “Upaya Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Ditinjau Dari Undang Undang Perlindungan Konsumen.” Jurnal Ilmiah Advokasi 4, no. 1 (2016): 53-61.

Therik, Danish Ferdie, and Elfrida Ratnawati Gultom. “Perlindungan Pembeli Apartemen Pre Project Selling: Studi Kasus Keterlambatan Serah Terima Proyek Meikarta.” Binamulia Hukum 12, no. 2 (2023): 403-416.

Yodiniya, Sausan, Yani Pujiwati, and Betty Rubiati. “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Untuk Pertokoan Dengan Status Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan Dikaitkan Dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.” ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan 3, no. 2 (2020): 241-256.

Zia, Halida, and Khaidir Saleh. “Eksistensi Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen Dalam Menyelesaikan Sengketa Konsumen di Indonesia.” Datin Law Jurnal 3, no. 1 (2022).

Zula, Jihaan Nabila. “Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).” Unes Journal of Swara Justisia 8, no. 2 (2024): 338-348.

Adi, Rianto. Metode Penelitian Hukum. Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2004.

Amiruddin and Zainal Asikin. Pengantar Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2008.

Hadjon, Philipus, M. Pengantar Hukum Administrasi Indonesia. Yogyakarta: Gadjah Mada University Press, 2011.

Hadjon, Philipus, M. Perlindungan hukum bagi rakyat Indonesia. Surabaya: Bina Ilmu, 1987.

Hartono, Sunaryati. Politik Hukum Menuju Satu Sistem Hukum Nasional. Bandung: Alumni, 1994.

Holijah, Holijah. Hukum Penyelesaian Sengketa Konsumen Berskala Kecil di Indonesia. Jakarta: Kencana, 2020.

Kusumaatmadja, Mochtar. Hukum, Masyarakat, dan Pembinaan Hukum Nasional. Bandung: Binacipta, 1976.

Magnis-Suseno, Franz. Etika Politik. Jakarta: Gramedia, 1991.

Magnis-Suseno, Franz. Etika Sosial. Jakarta: Gramedia, 2001.

Mertokusumo, Sudikno. Mengenal Hukum: Suatu Pengantar. Yogyakarta: Liberty, 1999.

Miru, Ahmadi, and Sutarman Yodo. Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2004.

Muthiah, Aulia. Hukum Perlindungan Konsumen Dimensi Hukum Positif dan Ekonomi Syariah. Yogyakarta: PT Pustaka Baru, 2018.

Nugroho, Adi. Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta: Kencana, 2015.

Palguna, I. D. Pengaruh Pemikiran Negara Kesejahteraan dalam Konstitusi Indonesia. Jakarta: Sekretariat Jenderal dan Kepaniteraan MK RI, 2019.

Panjaitan, Hulman. Hukum Perlindungan Konsumen: Reposisi dan Penguatan Kelembagaan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen dalam Memberikan Perlinudngan dan Menjamin Keseimbangan dengan Pelaku Usaha. Bekasi: Jala Permata Aksara, 2021.

Parlindungan, Adi Putera. Komentar atas Undang-Undang Rumah Susun. Bandung: Mandar Maju, 1997.

R.Wirjono Projodikoro. Asas-Asas Hukum Perjanjian. Bandung: Sumur, 1981.

Radbruch, Gustav. Einführung in die Rechtswissenschaft. Stuttgart: Koehler, 1950.

Ramelan, Eman. Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan Rumah Susun/Strata Title/Apartemen. Yogyakarta: Aswaja Presindo, 2015.

Rawls, John. A Theory of Justice (Revised ed.). Cambridge, MA: Harvard University Press, 1999.

Subekti, Subekti. Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa, 2001.

Widjaja, Gunawan, and Ahmad Yani. Hukum Perlindungan Konsumen. Jakarta: Gramedia, 2000.

Widjaja, Gunawan, and Ahmad Yani. Seri Hukum Bisnis: Perlindungan Konsumen. Jakarta: Gramedia, 2001.

Indonesia. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK), (1999).

Indonesia. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS), (2011).

Kementerian Negara Perumahan Rakyat. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah, (1994).

Kementerian Negara Perumahan Rakyat. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9/KPTS/1995 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun, (1995).




DOI: https://dx.doi.org/10.26532/jph.v13i1.49693

Refbacks

  • There are currently no refbacks.


License URL: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0

Jurnal Pembaharuan Hukum Indexed by :

google_scholar onesearch crossref garuda base dimension DOAJ sinta
Jurnal Pembaharuan Hukum  
Faculty of Law, UnissulaCopyright of Jurnal Pembaharuan Hukum
Jalan Kaligawe Raya KM.4, Terboyo Kulon, Genuk,ISSN 2580-3085 (Online) ISSN 2355-0481 (Print)
Semarang, Central Java, Indonesia, 50112JPH is licensed under a